第一章 总论

　　第一节 资产评估的含义

　　一、 资产评估的概念
　　资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
　　一般地说，资产评估是指通过对资历产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
　　资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。

　　二、 资产评估的特点
　　一般来说，资产评估具有以下特点：
　　（一）现实性
　　现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
　　资产评估只能是评估某一时点的资产价值，评估基准期一般以“日”为基准时点。
　　资产评估的现实性表现在以下三个方面：
　　1．资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。
　　2．以现实状况为基础反映未来。
　　3．现实性强调客观存在。
　　（二）市场性
　　资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。
　　（三）预测性
　　资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。
　　（四）公正性
　　公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
　　（五）咨询性
　　咨询性指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。

　　三、资产评估和会计计价的不同
　　（一）二者发生的前提条件不同
　　会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时间的估价行为。
　　（二）二者的目的不同
　　会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据。
　　（三）执行操作者不同
　　资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估的社会中介机构完成的。
　　当然，资产评估与会计计价也有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。

　　第二节 资产评估的对象

　　一、资产的含义
　　资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。
　　对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解。
　　（一）资产是一种权利
　　（二）资产是一种获利能力
　　（三）资产必须为某一主体所拥有和支配

　　二、资产的分类
　　（一）按资产存在形态分类
　　按资产存在的形态可以分有形资产和无形资产。
　　有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
　　无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。
　　（二）按资产是否具有综合获利能力分类
　　按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。
　　单项资产是指单台、单件的资产。
　　整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
　　（三）按资产能否独立存在分类
　　按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
　　可确指的资产是指能独立存在的资产，不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。

　　第三节 资产评估的价值类型
　　一、 资产评估的特定目的
　　根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估：
　　1．资产转让。
　　2．企业兼并。
　　3．企业出售。
　　4．企业联营。
　　5．股份经营。
　　6．中外合资、合作。
　　7．企业清算。
　　8．抵押。
　　9．担保。
　　10．企业租赁。
　　对于上述经济行为，前7种属于必须评估的范围，后3种则根据具体情况，当事只可自行决定是否可以评估。

　　二、资产评估价值的含义
　　资产评估价值是资产评估的结果。
　　资产评估价值的含义可以通过以下方面理解。
　　1．资产使用价值决定资产评估价值，资的效用是确定资产评估价值的重要依据。
　　2．资产评估价值与马克思《资本论》中所称的价值不是同一概念。
　　3．资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别。
　　通过对资产评估价值的分析，可以看出资产评估价值具有以下特点：
　　1．时效性。资产评估价值反映的是特定时点的价值。同样的资产，在不同的时期内价值是不一样的。评估基准日是资产评估报告的重要内容，而评估报告有效期的规定（政策规定为一年），则是对报告使用人的约束。
　　2．目的性。相同的资产，因评估目的不同而适用不同的价值类型，具有不同的价值。
　　3．意见性。资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见，是买卖双方交易的底价，并不是实际成交价，最后的成交价由资产买卖双方确定。
　　4．估计性。资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和逻辑判断，从而根据资产的功能及评估目的对该资产在某一时间内的价值作出合理的结论。

　　三、 资产评估价值类型
　　资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现不为的同价值类型。
　　不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种。
　　（一）公开市场价值
　　公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。
　　（二）投资价值
　　投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。
　　（三）重置价值
　　重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。
　　（四）清算价格
　　清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。
　　一般来说，在市场机制比较健全的情况下，资产价值会因竞争而趋于合理，以市场售价评定其清算价格仍有一定意义。清算价格一般取决于下列几个因素。
　　1．资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。一项具有某一特殊属性（使用价值）的财产对于所有者来说并不具有特殊价值。
　　2．清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。

　　第四节 资产评估的假设
　　资产评估与其倔学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用资产评估的假设有以下几种。
　　一、继续使用假设
　　从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
　　在确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件：
　　1．资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；
　　2．资产尚有显著的剩余使用寿命；
　　3．资产所有权明确，并保持完好；
　　4．资产从经济上、法律上允许转作他用；
　　5．资产的使用功能完好或较为完好。

　　二、公开市场假设
　　公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设，是假定在市场上市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场住处的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
　　公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。
　　所谓最大最佳效用是指资产在可的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。

　　三、清算（清偿）假设
　　清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开广场上出售。
　　在资产评估中，由于资产未来效用不同而形成了“三种假设”。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算（清偿）假设前提下，要求评估资产的清算价格。

　　第五节 资产评估的原则
　　资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
　　一、资产评估的工作原则
　　（一）独立性原则
　　独立性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。评估机构是独立的社会公正性机构，不能为资产业务各方的任何一方所拥有，评估工作不应受外界干扰和委托者意图影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。
　　（二）客观性原则
　　客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。
　　（三）科学性原则
　　科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
　　（四）专业性原则
　　专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。

　　二、资产评估的经济原则
　　（一）贡献原则
　　贡献原则是指某一资产或资产 的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。
　　（二）替代原则
　　替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
　　（三）预期原则
　　预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。
　　应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。
第二章 资产评估的基本方法

　　第一节 市场法

　　一、市场法与其适用的前提条件
　　（一）市场法的含义
　　市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。
　　（二）市场法应用的前提条件
　　应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。
　　1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。
　　2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

　　二、运用市场法进行资产评估的方式
　　一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面；
　　一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。
　　二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。
　　三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

　　三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析
　　（一）运用市场法评估资产程序
　　1．明确评估对象。
　　2．进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。
　　3．分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。
　　4．把被评估资产与参照物比较。
　　5．分析调整差异，做出结论。
　　（二）市场法的优缺点
　　市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：
　　1．能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。
　　2．评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。
　　市场法的缺点表现在：
　　1．需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
　　2．不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

　　第二节 成本法

　　一、成本法及其适用的前提条件
　　（一）成本法的含义
　　成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
　　采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。
　　1．资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重工业新购建军一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。
　　2．资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
　　（1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
　　（2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
　　（3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

　　二、成本法应用的前提条件
　　采用成本法评估资产具备的前提条件
　　1．应当具备可利用的历史资料。
　　2．形成资产价值的耗费是必须的。

　　三、成本法运用的思路及其各项指标的估算
　　　　　　被评估资产评估值=重置成本×成新率
　　（一）重置成本及其估算
　　重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。
　　复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
　　更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
　　选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。
　　更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
　　重置成本的估算一般可以彩下列方法：
　　1．重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
　　直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。
　　间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。 间接成本可以通过下列方法计算。
　　（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：
　　　　　　　　　间接成本=人工成本总额×成本分配率
　　其中： 　　（2）单位价格法。计算公式为：
　　　　　　　　　间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时
　　（3）直接成本百分率法，计算公式为：
　　　　　　　　　间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率
　　2．物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：
　　或： 　　物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别，表现在：
　　（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
　　（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
　　3．功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：
　　4．规模经济效益指数法。公式为：
　推导可得：
　　公式中的X是一个经验数据，秋为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4~0。7 ，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。
　　另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，这种方法运用的步骤是：
　　（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。
　　（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
　　（3）依据娄类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
K=R/R　　式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数
　　　　　R——某类抽样资产的重置成本；
　　　　　R——某类抽样资产的历史成本。
　　根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
　　　　　　被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本*K
　　(二)实体性贬值及其估算
　　资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法。
　　1．观察法，也称成新率法。计算公式为：
　　　　　　资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）
　　2．公式计算法。其计算公式为：
　　总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：
　　　　　　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
　　　　　　实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
　　由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。

　　二、功能性贬值及估算
　　功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。
　　通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：
　　1．将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。
　　2．计算二者的差异，确定净超额运营成本。
　　3．估计被评估资产的剩余寿命。
　　4．以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为： 　　功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
　　　　　　功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本
三、经济性贬值及其估算
　　经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。娄资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。

　　四、成新率及其估算
　　成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种。
　　1．观察法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。
　　2．使用年限法，即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：
　　3．修复费用法，即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为：
　　评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的。这是因为：
　　第一、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。
　　第二、折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。
　　第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。
　　第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。

　　 五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析
　　（一）运用成本法评估资产的程序
　　运用成本法评估资产一般按下列程序进行：
　　1．确定被评估资产，并估算重置成本。
　　2．确定被评估资产的使用年限。
　　3．估算被评估资产的损耗或贬值。
　　4．计算确定被评估资产的价值。
　　（二）成本法的优缺点
　　采用成本成法评估资产的优点有：
　　1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。
　　2．有利于单项资产和特定用途资产的评估。
　　3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。
　　4．有利于企业资产保值。
　　采用成本法的缺点是工作量较大。

　　第三节 收益法

　　一、收益法及其适用的前提条件
　　（一）收益法的含义
　　收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
　　采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
　　（二）收益法应用的前提条件
　　应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：
　　1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
　　2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。
　　
　　二、收益法应用的形式
　　收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。
　　（一）资产未来收益期有限的情况
　　在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值，基本公式是：
　　式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时， 中还包括期末资产剩余净额；
　　　　　n——收益年期；
　　　　　r——折现率。
　　（二）资产未来收益无限期的情况
　　无限收益期的情况下，有两种情形：
　　1．未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：
　　　　　　资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率
　　有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，
　　各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：
　　第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。
　　第二步，通过折现之和求取年等值收益额。
　　因此， 　　其中：为各年现值系数，可查表求得。
　　第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。
　　2．未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。

　　三、收益法中各项指标的确定

　　（一）收益额
　　收益法运用中，收益额的确定是关键。
　　1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。
　　2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。
　　关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
　　第一、税后利润，即净利润；
　　第二、现金流量；
　　第三、利润总额。
　　（二）折现率和本金化率
　　确定折现率，首先应该明确折现的内涵。一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
　　本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
　　（三）收益期限
　　收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。

　　 四、收益法评估资产的程序及其优缺点分析
　　（一）收益法评估资产的步骤
　　1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料。
　　2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势。
　　3．预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。
　　4．将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。
　　（二）收益法评估资产的优缺点
　　采用法评估资产的优点是：
　　1．能真实和较准确地反映企业本金化的价值；
　　2．与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。
　　采用收益法评估资产的缺点是：
　　1．预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
　　2．在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

　　第四节 资产评估方法的比较和选择

　　一、资产评估方法之间的关系
　　（一）资产评估方法之间的联系
　　从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已。
　　（二）市场法与成本法的区别
　　1．成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。
　　2．市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试等。
　　3．市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本和原始资料。
　　4．成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

　　二、资产评估方法的选择
　　资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法。
　　资产评估方法的选择主要应考虑以下因素。
　　1．资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
　　2．资产评估方法必须与评估对象相适应。
　　3．评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
　　4．选择评估方法还要考虑不同的评估途径。
第三章 机器设备评估

第一节 机器设备评估的特点

一、 机器设备及其分类
　　（一）机器设备的特点
　　机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。
　　一般来说，典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。
　　机机器设备的特点：
　　1．机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称固定资产，具有单位价值高、使用期限长的特点，要求评估者充分认识其功能的适用性和可能的风险性。
　　2．机器设备属于动产类资产，与房地产比较，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。
　　3．机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。
　　4．机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高能耗、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至按报废处理。
　　（二）机器设备的分类
　　1．按其在再生产中的作用分类，可以分为：
　　（1）生产工艺类设备。
　　（2）辅助生产设备。
　　（3）服务设备。
　　2．按机器设备技术性特点分类，可以分为：
　　（1）通用机器设备。
　　（2）专用机器设备。
　　（3）非标准设备。
　　3．非标准设备的自动化程度分类，可以分为：
　　（1）自动化设备。
　　（2）半自动化设备。
　　（3）其他设备。
　　4．按其价值高低分类，可以分为：
　　（1）A类设备。
　　（2）B类设备。
　　（3）C类设备。
　　5．按使用状况分类，可以分为：
　　（1）在用设备。
　　（2）封存设备。
　　（3）库存设备。

二、机器设备评估特点
　　1．机器设备类资产一般是企业整体资产有一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如：房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。
　　2．对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若于机器设备组成的有机整体。整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加。
　　3．在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器先斩后奏部分损失或完全失效。
　　4．影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定。
　　5．设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。

三、机器设备评估的程序
　　（一）明确评估目的
　　（二）清查机器设备，明确评估对象
　　（三）对机器设备进行必要鉴定
　　（四）研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料
　　（五）评估估算、撰写评估报告

第二节 机器设备的核查与鉴定

一、机器设备核查
　　评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。机器设备核查的方式分为逐项清查和抽样核查两种。
　　（一）逐项清查
　　这种方法，评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。一般来讲，由于机器设备单台价值量较大，在评估时采用逐项清查的方式。用这种方法核查资产，风险性较小。但核查的工作量较大。
　　（二）抽样核查
　　抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，核查被机器设备的一种方法。
　　一些机器设备，单台价值量较低，而数量多，规格型号及使用环境、使用条件相同或类似。在这种情况下，评估人员为了提高评估工作效率可以采用抽查的方式。
　　对机器设备的抽样核查，一般采用分层抽样（也称为类型抽样）的方法。

二、机器设备的鉴定
　　机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。
　　对设备的鉴定，就是分析、采集各种影响设备价值因素的过程。然后通过分析和量化这些因此与价值之间的关系，对评估对象作出估价。
　　机器设备的鉴定按其工作阶段可以分为统计性鉴定和判断性鉴定。其内容包括统计性鉴定中的宏观鉴定和微观鉴定，以及判断性鉴定。
　　（一）宏观鉴定
　　宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。宏观鉴定主要解决下列问题：企业制造或生产何种产品；产品是如何生产的；企业的生产能力。
　　（二）微观鉴定
　　微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。由于机器设备类型很多，其鉴定项目和内容也不一致。
　　（三）判断性鉴定
　　判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。
　　对于整体型机器设备无论采用何种评估方法，宏观鉴定都是非常重要的。
　　机器设备的评估大部分采用成本法。

第三节 机器设备评估中的成本法
　　机器设备评估的成本法是通过估处全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，来确定机器设备评估价值的方法。
　　成本法的计算公式为：
评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
在评估时，我们常用成新率来综合反映各种贬值因素，成新率的计算公式为：

一、 机器设备重置成本的构成
　　重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如：设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。
　　重置成本的构成要素与评估对象、评估前提、评估目的有关。重置可以是对单台机器设备，也可以是对整个工厂、车间或一条生产线等整体性资产。
　　对于单台机器设备，不需要安装的，重置成本仅包括设备购置成本、运杂费，需要安装的机器设备还包括安装费、基础费，另外还包括资金成本、税金等。
　　对于原地继续使用前提下的整体性机器设备，重置对象是整体企业，机器设备的智囊团成本除上述内容外，一般还包括一些间接费用。如勘察设计费、管理费、联合试运转费、投资方向调节税等等。

二、进口设备常见的价格条件
　　在进行进口设备评估时，评估人员经常根据进口设备的现行报价计算重置成本。进口设备的报价都附带一定的价格条件。
　　（一）装运港交货的价格条件
　　FOB价，即离岸价，拽装运港船上交货的价格，卖方负责支付货物的出口税款，买方负责货物越过船舷之后的一切费用及风险。
　　CIF价，到岸价，指离岸价加海运费加海运保险费的价格，卖方负责运输和保险，装船后的一切风险仍由买方负担。
　　C&F(CFR),离岸价加海运费的价格。
　　FAS船边交货价，买方负责支付出口税款。
　　（二）内陆交货价
　　指卖方在出口国内陆完成交货任务的价格条件。
　　EXW价，即工厂交货价，买方承担从提货后将货物运至目的地的所有费用和风险，包括支付货物的出口税款。
　　FCA价，即货交承运人价，卖方负责在买方指定的地点（火力冲、集装箱集散地或码头等），将货物交给承运人接受，并支付货物出口税款，其余一切由买方承担。
　　（三）目的地交货的价格条件
　　DES价，即目的港船上交货价，卖方支付运输及保险并承担风险，但不支付进口税款。
　　DEQ价，即目的港交货关税已付价，卖方负责输运输和保险，并支付进口税款。
　　DAF价，即目的地边境交货价，买方办理进口手续，支付进口税款，承担接货后的一切费用和风险。
　　DDP价，即目的地完税交货价，卖方办理进口手续，支付进口税款和运至进口国国内拽定地点之间的一切费用，是卖方责任最大的一种价格条件。

三、机器设备重置成本的估算
　　（一）设备现行购置成本的确定方法
　　对于目前还在生产和销售的机器设备，我们以市场价为基础来确定它的重置成本。
　　评估人员一般应考虑下列因素：
　　1．市场价格的多样性。
　　2．报价与成交价的差异。
　　3．折扣因素。
　　4．市场价格的时间性与地域性。
　　5．替代产品与评估对象品质、性能的差别。
　　对于一些难以直接取得现行市场价格的机器设备，评估人员经常采用其他间接的方法计算重置成本。
　　1．物价指数法。这种方法是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备重置成本。　　使用物价指数法的两个要素是设备的原始成本和价格指数。计算公式为：
或=过去某一时点原始成本过去某一时点至基准日环比物价指数　　物价指数法计算重置成本，是机器设备评估中经常采用的方法，特别是对于一些难以获得市场价格的机器设备。该方法是比较简便易行的。
　　（1）使用物价指数法计算机器设备的重置成本，我们所使用的物价指数一般为某一类产品的综合物价指数，它反映的是一类设备综合的物价变化水平，反映不了个别设备的价格变化。评估的该类设备数量越多，样本数量越大，整体误差将越小。如果评估的是单台设备，评估人员应慎重使用这种方法。
　　在使用这种方法时，评估人员应使用分类产品物价指数，避免使用综合物价指数。
　　（2）设备的原始成本是计算设备重置成本的基础，评估人员应注意审查原始成本的真实性。
　　（3）企业账面的设备原始成本一般还包括运杂费、安装费、基础费以及其他费用，上述费用的物价变化指数与设备价格变化指数往往是不同的，应分别计算。
　　（4）评估人员在用物价指数法评估时，要特别注意这个时期的购置的设备，所有的物价指数与设备原始成本口径要保持一致。
　　（5）用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用进口国的分类物价指数。
　　设备的物价指数，评估人员可以参考政府有关部门、世界银行、国外一些保险公司公布的统计资料，也可以根据所掌握的价格资料测算。
　　2．规模经济效益指数法。规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。计算公式为：

或：RC1=RC2 　　
　　式中：X——规模经济效益指数；
　　　　RC1——被评估设备重置成本；
　　　　RC2——参照物重置成本；
　　　　A1——被评估设备的能力；
　　　　A2——参照物的能力
　　当X=1，被评估的机器设备的价格与生产能力呈线形关系；当，机器设备的生产能力与设备价格呈非线形关系，设备的价格上涨速度大于设备生产能力上涨速度；当，机器设备的生产能力与设备价格呈非线形关系，设备的价格上涨速度小于设备生产能力上涨速度。
　　这种方法并非适用于所有机器设备，对于某些特定的加工设备可能是比较合适，如化工设备、石油设备等。但用它来评估如车床、汽车之类的设备则不太合适。
　　规模经济指数X是功能比较法的一个重要参数。我国比较缺乏这方法的统计资料。国外的一些参考资料介绍，X的取值一般在0.4~1.2之间。
　　3．重置核算法。非标、自制设备的市场价格资料一般难以获得，评估时经常使用核算的方法来确定其重置成本。
　　核算机器设备重置成本的方法很多，在这里我们介绍一种估算智囊团成本常用的方法，我们称之为综合估价法。
　　这种方法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用确定设备的重置成本。计算公式为：
　　式中：P——设备价格；
　　　　　——主材费；
　　　　　——成本主材费率
　　　　　——主要外购件费；
　　　　　——成本利润率
　　　　　——销售税金率；
　　　　　——非标设备设计费率；
　　　　　n——非标准设备的生产数量。

二）设备的运杂费、安装费、基础费等费用的确定
　　设备的运杂费一般可以根据设备的重量、体积、运输距离、运输方式确定。计费标准可以向有关运输部门，如：铁路、公路、船运、航空等部门查询得到。
　　对于设备的基础费、安装费，评估人员可以通过逐项估算基础和安装工程的人工费、材料费、机械费等确定。
　　对于一些大型工业企业，由于设备的数量较多，为了提高工作效率，评估人员有时按机器设备购置价的一定比例来计算设备的运杂费、基础费、安装费。
　　对于整体性机器设备，可能还包括其他费用。
　　建设单位管理费，工程监理费，勘察设计费，工程保险费，固定资产投资方向调节税。
　　（三）进口设备从属费用的确定
　　1．国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价，计算公式为：
　　海运费=货价海运费率
　　费率：远洋一般取5%~8%，近洋一般取3%~4%
　　2．国外运输保险费的取费基数为：货价+海运费，计算公式为：
　　国外运输保险费=（货价+海运费）保险费率
　　费率可根据保险公司费率表确定，一般在0.4%左右。
　　3．关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
　　关税=到岸价关税税率
　　关税的税率按国家发布的进口关税税率表计算。
　　4．消费税的计税基数为：关税完税价+关税，计算公式为：
　　消费税=（关税完税价+关税）消费税率
　　消费税的税率按国家发布的消费税税率表计算。
　　5．增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税，计算公式为：
　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率
　　（注：减免关税，同时减免增值税）
　　6．银行财务费的取费基数为货价人民币数，计算公式为：
　　银行财务费用=货价费率
　　我国现行银行财务费率一般为4‰~5‰。
　　7．外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：
　　外贸手续费=到岸价外贸手续费率
　　目前，我国进出口公司的进口费率一般在1%~1.5%。
　　8．海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：
　　对于免税设备：
　　海关监管手续费=到岸价人民币数费率
　　对减税设备：
　　海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率
　　我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3‰。
　　9．车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税；
　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）费率

四、机器设备各项贬值的估算
　　机器设备的贬值有三种类型，它们是实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
　　（一）实体性贬值
　　也称有形损耗。它是指设备由于运行中的磨损和暴露在自然环境中的侵蚀，造成设备实体形态被损耗，引起的贬值。
　　确定设备实体性贬值，通常有以下几种方法。
　　1年限法
　　贬值率=已使用年限/耐用年限
　　成新率=剩余加权可使用年限/（剩余加权尚可使用年限+加权投资年限）
　　评估人员在使用年限法时应该注意：
　　（1）计折旧年限与设备的耐用年限是不同，评估人员不可经使用会计折旧年限作为设备的使用寿命。
　　（2）使用上述两个公式都要注意设备的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的计算口径必须一致，如果按两班工作制作为标准计算口径则都应换算成该口径下的年限。
　　（3）判断设备尚可使用年限的依据是设备的实体状态，技术鉴定是年限法的重要步骤。
　　对有些设备其使用寿命是以其工作量来衡量的，上述两个公式可演变成：
　　贬值率=已使用量/总使用量
　　贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）
　　2．修复费用法。这种方法的使用前提是设备的实体性损耗是可补偿性的，那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值。
　　使用这种方法评估人员要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。这里所说的可补偿性损耗，是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。有些损耗尽管也是可以修复的。但是从经济上来讲是不划算的。
　　3．技术鉴定法。这种方法是通过评估人员对设备各组成部分的技术鉴定，判断设备的各种损耗，并与新资产进行比较，折合成一个百分比，确定设备的实体性贬值率。
　　（二）功能性贬值
　　设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
　　1．超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。
　　2．超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。
　　计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
　　1分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
　　2确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；
　　3．计算净超额运营成本；
　　4．确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
　　例：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。
　　1．分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素；经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电60000度。
　　2．确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：
　　每年的超额运营成本=6000度0.5元=3000元
　　3．计算净超额运营成本：如所得税按33%计算，则，
　　税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本（1—所得税）=3000（1—33%）=2010元
　　4．确定折现率，计算超额运营成本的折现率：折现率10%，10年的现值系数为6.145,则,
　　　 =20106.145
　 =12350元 　　该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为12350元。
　　（三）经济性贬值
　　机器设备的经济性贬值是由于外部因素引起的贬值。
　　对于收益率下降引起的经济性贬值，我们首先预测未来因收益率下降造成的收益损失额，然后对每年的损失额折现，计算贬值额。对于设备开工不足引起的经济性贬值，我们可将其闲置的生产能力视为一种过剩。
　　例：某发动机专用生产线，原设计生产能力为25000台/年。该生产线至今已使用10年，根据其实体状态判断尚可使用5年。目前，由于新发动机产品的出现，市场对老产品的需求减少。造成开工不足，现在生产线的的实际产量为15000对。使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。
　　根据统计数据，该类型发动机生产线的规模经济效益指数为0.68。
　　则：

第四节 机器设备评估中的市场法
　　机器设备评估的市场法，也称为市场比较法，这种方法是根据市场上类似设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各种因素的分析比较，确定评估对象价值的方法。
　　使用市场法的条件是必需存在具有可比性的市场参照物。

一、 市场法评估的基本步骤
　　（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料
　　（二）进行市场调查，选取市场参照
　　（三）因素比较
　　（四）计算评估值

二、比较因素
　　机器设备的比较因素包括：个别因素、交易因素、地域因素、时间因素四大类。
　　（一）个别因素
　　1．设备规格型号。
　　2．设备制造厂家。
　　3．设备的役龄。
　　4．设备的安装方式。
　　5．设备的附件。
　　6．设备的实体状态。
　　（二）交易因素
　　1．市场状况。
　　2．交易动机及背景
　　3．交易数量
　　（三）时间因素
　　（四）地域因素
第四章 建筑物评估

第一节 建筑物评估的特性

一、 建筑物及其特性
　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言，是指人们通不能直接在内进行生产和生活活动的场所。房屋建筑基本组成有基础、主体承重结构和屋顶及围护结构。
　　由于建筑物是用于满足人们不同的生产、生活的需要，决定了它不同于一般的商品，具有其特殊的属性，主要表现在如下几方面。
　　（一）不可位移性
　　（二）产权边界复杂性
　　（三）功能变异性

二、 建筑物的分类
　　（一）按房屋承重结构分类
　　1．钢结构。
　　2．钢筋混凝土结构。
　　3．混合结构。
　　（1）砖混结构。
　　（2）砖木结构。
　　4．其它结构。
　　（二）按房屋建筑物使用功能分类
　　建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑物。
　　1． 工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。
　　2． 民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

三、 建筑物价值的内涵特点
　　建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。在企业核算和房地区产业务中，往往把征用土地费或开发费用核算在建筑物价格中，因此，建筑物价格中通常隐含地价。从资产评估的角度来看，由于房屋建筑物和土地的价格运动具有较大的差异，土地价格会随社会经济发展及开发利用状况而增值，而建筑物价格则因使用会贬值。因此， 为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。
　　（一）建筑物产权受土地使用权年限的制约
　　按照房地产管理法的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，具体分为五种情况：
　　（1）居住用地70年；
　　（2）工业用地50年；
　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
　　（5）综合或其他用地50年。而且国家还规定，在土地使用权出让期限到期后土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
　　在评估已出让土地上的建筑物时，就要相应考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系，而且还应考虑土地是否可以输续期等因素。正常条件下，即使土地剩余出年限小于建筑物经济寿命年限，在用成本法进行评估时，建筑物的成新率确定可以不用土地剩余出年限作为唯一的约束条件进行计算。因为在房地分离评估中出年限的约束已经在土地使用权评估中予以充分考虑。而对于划拨用土地上的建筑物评估则不受土地使用权年限的限制。因为土地使用权划拨具有无偿性、无期限性和不可转让等特点。
　　（二）建筑物功能、用途及评估方法
　　建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能和用途有关。

四、建筑物评估时需考虑的因素
　　1．物理因素。
　　2．环境优劣的影响。
　　3．经济地理因素。
　　4．新旧程度。
　　5．用途。
　　6．产权。
　　7．政策因素。
　　8．供需状况。
　　9．其他。

五、建筑物的评估程序
　　（一）明确评估目的
　　（二）资料准备
　　（三）准备有关文件
　　（四）资产评估明细表的准备
　　（五）评定测算
　　（六）确定评估结果，撰定评估说明或评估报告

第二节 建筑物评估的原则

一、 替代原则
二、 最有效用原则
三、 供需原则
四、 房地合一原则

第三节 建筑物评估的成本法
　　建筑物评估的成本法建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑。成本法一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。
　　通常可选择各类别中的典型建筑物和价值量大的重点建筑物作为重点勘察对象，进行详细分析和测算，其余建筑物可参照其进行修正，得出评估值。建筑物评估中的成本法主要涉及到四个基本要素，即建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
　　（一）前期费用
　　（二）建筑安装工程费
　　　　一般包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。
　　（三）其他费用
　　（四）间接费用
　　　　在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。
　　（五）合理利润]
　　　　应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑合理利润。
　　（六） 资金成本
　　　　资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息。
　　　　1．资金成本计算时建设工期是指政党建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。
　　　　2．建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。
　　　　3．计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。
　　（七）投资方向调节税

二、建筑物重置成本核算估算方法
　　测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。
　　（一）预决算调整法
　　1．项目决算与重置价值的联系。
　　运用预决算调整法确定房屋建筑物的重置全价，高速的内容和要点如下：
　　（1）三材差价。即钢材、木材和水泥价格调整进行。
　　（2）地材价差额。地材价差额可依据当地建委定额站发布的地材价格指数计算： 　（3）人工费和机械调整费。人工费的调整可按下述公式计算：
　　机械费的调整一般可依据当地建筑工程定额管理部门发布的取费系数计算，即： 调整后的机械费=定额直接费当地规定的取费系数　　（4）其他直接费调整。通常可依据当地建筑定额管理部门规定的费率计算，即：
调整后的其他直接费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准　　（5）计算重置基价。首先计算出高速后的工程直接费，即：
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+高速后的其他直接费　　其次，在计算出工程直接费的基础上，按当建筑工程定额管理部门规定的间接费、其他间接费、税金、利润。最后，将上述直接费、间接费、其他间接费、利润、税金相加即为重置基价。
　　（6）计算重置成本。计算出重置基价后，应计加附加税费。
　　2．预决算调整法适用前提和范围。由于预决算高速法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定评估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。用预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。
　　预决处调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。可以通过选择若干有代表性的典型建筑物按此法评估得出重置成本。然后以估测出的典型建筑物的重置成本与该建筑物原预决算价格比较，求出一个调整系数，推算出其他桢、相似建筑物的重置成本。
　　（二）重编预算法
　　重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按现行标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本。其计算公式如下：
　　用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异。主要原因是：
　　（1）由于技术进步出现新材料代替了旧材料，特别是以价廉质优的材料代替；
　　（2）设计或结构改进、项目工程量发生变化；
　　（3）材料价格和费用项目、收费标准发生变化。由于重编预算法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。
　　（三）价格指数调整法
　　价格指数高速法是指根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
　　价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足，应尽量控制其使用范围。这种方法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。
　　建筑业产值价格指数是直接反映建筑产品价格变化趋势的一个综合性指标。该指标可向统计部门调查取得。由于统计资料中的价格指数是年度价格指数，而待估建筑物可能是许多年以前建成的，因此，需要计算出待估建筑物竣工年度至评估基准日的综合价格指数。在具体测算综合价格指数时，还应注意统计资料中的年度价格指数是定基价格指数还是环比价格指数。不同性质的价格指数，在计算综合价格指数时方法有所不同。
　　对于定基价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：
　　对于环比价格指数，在计算综合价格指数时，其公式为：
　　式中：为从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。
　　价格指数调整法计算公式为：
待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数　　
三、建筑物有形损耗率及成新率的测算
　　建筑物有形损耗率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。
　　（一）使用年限法
　　使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命的（年限）的比率作为建筑物的有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。
　　运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。

（二）打分法
　　打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。
　　建筑物成新率评分标准可参考和借鉴原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级。
　　1．完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使用良好。
　　2．基本完好房，包括了成新率在60%~79%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。
　　3．一般损坏房，包括了成新率在40%~59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。
　　4． 严重损坏房，成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有有明显的损坏和变形，并且不齐全，需进行大修或翻建。
　　5． 危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。
　　统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容。
成新率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B　　式中：G——结构部分的评分修正系数；
　　　　　S——装修部分的评分修正系数；
　　　　　B——设备部分的评分修正系数。

四、建筑物的功能性贬值的分析测算
　　建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。
　　建筑物用途与强度不合理是相对于其所占用的土地的最佳使用而言的。如果出现了建筑行用途及使用强度，与其占用土地的最佳使用不一致的时候，土地的最佳效用没有发挥出来，土地的价值就没有得到充分实现。但是，在资产评估中，土地使用权的评估通常造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。有时当建筑物的用途、使用强度等与其占用的土地的最佳使用严重冲突的时候，甚至可能出现建筑物的功能性贬值超过其考虑了成新率后的重置成本。关于建筑物用途及使用强度与其占用土地最佳使用不一致、不协调形成的功能性贬值的量，从理论上讲，相当于建筑物所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。当然在具体测算建筑物由于用途、使用强度形成的功能性贬值时，还要考虑建筑物是连同土地一并评估，即房地合一评估，还是房地分估，再来分析判定其功能性贬值。
　　建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积却与建筑面积不成比例，从而影响了建筑物的有效利用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑物面积的比例部分所形成的价值损失，也是建筑物的一种功能性贬值。
建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现“档次不够”情况。这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。尤其是建筑物装修和设备“超标准”情况，豪华的装修以及与建筑物总体功能不协调的超一流设备，在增加建筑物使用价值不明显的前提下往往形成建筑物局部功能浪费，其部分价值是无法实现的。

五、建筑物的经济性贬值的分析测算
　　建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等，从建筑物出现经济性贬值所造成的的后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。所以，在测算建筑物经济性贬值时，可参照下列公式进行：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率　　或：
　　式中：——第i年的建筑物年收益净损失额；
　　　　　r——折现率；
　　　　　n——预计建筑物收益损失持续的时间，通常以年为单位。

第四节 建筑物评估的市场法

一、市场法的原理及适用范围
　　市场法是将待估房地产与在较近时期内已往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。这里所提及的类似房地产是指其用途、建筑结构、所处地区相同或相似的房地产。事实上，运用市场法评估房屋建筑物属房地合一评估。若想单独评估房屋建筑物的自身价格可采用成本法或用市场法评估出房地合一价格后，再运用合理的方法单独评估土地价值，然后进行轧差得出建筑物的价值。
　　市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场产易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。一般说来，市场法评估应具的条件主要有：
　　1．要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。
　　2． 选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。
　　3．交易时间与评估基准日尽可能接近。
　　4．交易应具有透明性、公平性和有效性。
　　5．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
　　此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。

二、建筑物评估中市场法应用
　　市场法的具体做法很多，主要有两种。
　　（一）交易实例比较法（直接法）
　　此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。
　　（二）基准价格对照法（间接法）
　　该法先选定标准的房产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。该基准价格每年修订一次，年年公布，作为房产和地产的评估依据，把待估房产和地产与标准房产和地产对照，从中查出与待估房产和地产相对应的价格，再作必要的调整，修正成待估房地产的价格。

三、应在用市场法评估建筑物的程序
　　运用市场法评估房屋建筑物可按下列程序进行。
　　（一）资料收集
　　1．收集途径。
　　（1）查阅政府有关部门的房地产咨询资料。
　　（2）查阅各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息、广告。
　　（3）通过各类房地产估价协会组织、经纪人协会组织，在同行中交流信息，相互提供经手的交易实例资料。
　　（4）以购买房地产者的身份直接向当事人收集租售实例资料。
　　2．收集资料内容。
　　3．验证资料的准确性。
　　（二）选择作比较的交易实例
　　（三）交易行为的补正
待估房地产的单位价格=修正系数交易实例房地产的单位价格　　（四）交易日期的修正
　　交易日期修正的方法，一般是用变动率（如采用地价指数或地产价格指数等）将交易实例当时的交易价格修正为估价期日的价格。
　　利用价格指数进行交易日期修正的公式为：
估价期日价格=调整系数交易日期价格　　房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以采用的，采用的价格指数必须是与待估房地产类似的房地产价格指数。
　　（五）区域因素的修正
　　房地产价格随其所处地区的特性不同而有很大差别。
　　区域因素修正的确定可用不同的方法：
　　1、双百分制比较法。
　　按照总积分，可将各交易实例的房地产价格调整成待估房地产价格，其公式为：
待估房地产的单位价格=修正系数交易实例房地产的单位价格　　2、十等分因素比较法
　　3、环境成熟度修正法。
　　成熟度修正的方法是首先要找出交易实例和待估对象之间环境条件成熟的差距，即找到待估对象达到交易实例同等环境成熟程度所需时间，然后以交易实例价格乘以复利率的折现值即可。
房地产价格=调整系数交易实例价格　　式中：i——折现率
　　　　　n——达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数。
　　（六）个别因素的修正
　　　个别因素是指形成个别房地产价格的内在因素，以房地产本身的物理性质为基础，是决定相同区域房地产出现差异的依据。
　　（七）市场法公式

第五节 建筑物评估的残余估价法
　　建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
　　由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法，另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。
　　建筑物残余估价法用数学式可表示如下：
　　式中：——建筑物及其基地所产生纯收益；
　　　　　L——土地价格；
　　　　　——土地的还原利率；
　　　　　B——建筑物的收益价格；
　　　　　——建筑物的还原利率；
　　　　　——建筑物折旧率
　　　　　——建筑物的纯收益。
　　例：某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格。
　　年房租收入=240012=28800（元）
　　年总费用：
　　　房租损失准备费（以半月租金计）=1200（元）
　　　房产税（按年租金的12%）=2880012%=3456（元）
　　　土地使用税（每年按2元/ 计）=2002=400（元）
　　　管理费（按年租金的3%计）=288003%=864（元）
　　　修缮费（按年租金的4%计）=288004%=1152（元）
　　　保险费=288（元）
　　　年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）
　　　年总纯收益=28800-7360=21440（元）
　　　另运用市场法及成本逼近法等求得土地使用权价格每平方米1000元，则土地使用权总价为200 1000=200000（元）
　　　归属土地的年纯收益2000008%=16000（元）
　　　故归属建筑的年纯收益=21440—16000=5440
　　　建筑物折旧率=1/25100%=4%
　　　建筑物价格=5440（10%+4%）=38857（元）
　　　建筑物每平方米价格为38857120=324（元）

第五章 土地使用权的评估

第一节 土地使用权及其评估特点
一、土地使用权及其实质
　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。

二、土地的分类及其特性
　　1．按社会经济用途，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景浏览区、公共休息用地、特殊用地。
　　2．按经济地理位置，土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区，还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区等。
　　3．权归属，土地可分为国家所有土地和集体所有土地。我国声调的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
　　4．按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
　　5．按开发程度与开发趋势，土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
　　（一）土地资产的特性
　　土地资产的我，包括自然特性和经济特性两个方面。土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。
　　土地的自然特性表现在以下方面：
　　1．土地面积的有限性。
　　2．土地空间位置的固定性。
　　3．土地使用价值的永续性和增值性。
　　4．土地的不可替代性。
　　土地的经济特性主要表现在以下几方面：
　　1．用途多样性。
　　2．经济地理位置的可变性。
　　3．可垄断性。

三、土地资产价格体
　　（一）基准地价
　　（二）标定地价
　　（三）土地使用权出让底价
　　（四）转让价格
　　（五）出租价格

四、土地资产价格的特点
　　（一）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
　　（二）土地价格六要由土地的需求决定
　　（三）土地价格具有明显的区域性
　　（四）土地价格的上涨性

五、影响地产价格的因素
　　（一）一般因素
　　1．行政因素。
　　2．社会因素。
　　3．经济因素。
　　4．其他一般因素。
　　（二）区域因素
　　1．影响商业用地土地价格的区域因素
　　（1）商业繁华程度。
　　（2）交通便捷度。
　　（3）环境优劣度。
　　（4）规划限制。
　　（5）其他因素。
　　2．影响住宅用地价格的区域因素
　　（1）位置。
　　（2）交通便捷度。
　　（3）基础设施保证度。
　　（4）公用设施完备度。
　　（5）环境质量度。
　　（6）规划限制。
　　（7）其他因素。
　　（三）个别因素
　　1．位置因素。
　　2．地形地质因素。
　　3．面积因素。
　　4．地块形状因素。
　　5．土地利用因素。

第二节 企业资产重组与改制中土地权属的处置

一、土地权属的类型
　　（一）土地所有权
　　（二）划拨土地使用权
　　（三）出让土地使用权
　　（四）集体土地所有权

二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

第三节 土地使用权评估的程序和原则

一、土地使用权评估的程序
　　（一）明确委托项目的基本事项
　　（二）制定评估作业计划
　　（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
　　（四）评定估算土地使用权评估结果，撰定评估报告

二、土地使用权评估的原则
　　（一）替代原则
　　（二）最有效使用原则
　　（三）变动原则
　　（四）供需原则
　　（五）贡献原则

第四节 土地使用权评估的市场法

一、市场法与适用的条件
　　市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：
二、市场法的操作步骤和方法
　　（一）广泛搜集交易资料，确定比较案例
　　（二）进行交易情况的修正
　　（三）进行交易时间的修正
　　（四）进行区域因素修正
　　（五）进行个别因素修正
　　个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。例如，土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：
　　式中：K——年限修正系数；
　　　　　n——比较案例土地使用权剩余年限；
　　　　　m——待估土地使用权剩余年限；
　　　　　r——折现率。
　　（六）确定待估土地评估值

第五节 土地使用权评估的收益法

一、收益法的应用形式
　　土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。基本公式表示为：
　　式中：P——土地使用权评估值；
　　　　　A——土地收益；
　　　　　r——还原利率；
　　　　　n——土地收益年限。

二、土地收益额的估算
　　土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。
　　求取土地纯收益时，通常按下步骤进行：
　　1． 计算总收入。
　　2． 求取总费用。
　　3． 求取总收益。
　　4． 确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋现值乘以房屋还原利率获得。
　　5． 求取土地纯收益。

三、土地还原利率及其测算
　　还原利率=安全利率+风险调整值

四、土地收益年限及其测算
　　土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

第六节 土地使用权评估的成本法

一、成本法及其适用范围
　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加一一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：
（土地价格）评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊性的土地评估时采用。

二、成本法评估程序的步骤
　　（一）估算土地取得费
　　1． 征用集体土地。
　　2． 购买和征用城市旧有土地。
　　（二）估算土地开发费
　　（三）估算税费
　　（四）估算利息
利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%　　（五）估算利润
　　（六）估算土地所有权收益 　　1、土地所有权收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率　　其中，收益率一般在20%~25%之间。
　　2、按补交出让金的40%计算。
　　3、直接采用土地使用权出让金标准。
　　（七）估算土地使用权评估值

第六章 无形资产评估

第一节 无形资产及其评估特点

一、无形资产及其分类
　　（一）无形资产的特点
　　一般地说，无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。
　　1．非实体性。
　　2．垄断性。
　　3．效益性。
　　4．不确定性。
　　（二）无形资产分类
　　无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。
　　1．按企业取得无形资产渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。
　　2．按有无法律保护分类，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如非专利技术等称为收益性无形资产。
　　3．按能否独立存在，可以分为可确指无形资产和不可确指的无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得，转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，如专处权、商标权等；那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。

二、影响无形资产评估价值的因素
　　1．无形资产的成本。
　　2．机会成本。
　　3．效益因素。
　　4．使用期限。
　　5．技术成熟程度。
　　6．转让内容因素。
　　7．国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度。
　　8．市场供需状况。
　　9．同行业同类无形资产的价格水平。

三、无形资产评估的程序
　　（一）明确评估目的
　　1．市场上无形资产的转让。
　　2．无形资产投资。
　　3．股份制改造、清算资产。
　　4．法律诉讼中作为诉讼标的。
　　5．纳税需要。
　　6．保险需要及其目的。
　　（二）鉴定无形资产
　　（三）确定评估方法，搜集相关资料
　　（四）整理和报告，作为评估结论

第二节 无形资产评估的收益法
　　无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估，显然，收益法是无形资产转让和投资价格评估的重要方法。

一、无形资产功能特性和评估前提
　　（一）无形资产功能特性及其评估应考虑的因素
　　1．附着件。
　　2．共益性。
　　3．积累性。
　　4．替代性。
　　（二）无形资产转让、投资评估的前提
　　无形资产转让、投资评估必须具有如下前提：
　　1．能够带来超额利润。
　　2．能够带来垄断利润。

二、无形资产评估中收益法的应用
　　根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示为下列两种方式： 　　式中：K——无形资产分成率；
　　　　　Ri——分成基数，即销售收入或销售利润；
　　　　　i——收益期限；
　　　　　r——折现率。
　　无形资产的转让的最低收费额由以下因素决定：
　　1． 重置成本。
　　2． 机会成本。
　　综合考虑以上两大因素评估最低收费额，可得到如下一组公式： 无形资产最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本无形资产转出的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用　　当购买独家使用该无形资产时，转让成本分摊率为1。

三、收益法应用中各项技术经济指标的确定
　　（一）无形资产收益额的确定
　　无形资产收益额是由无形资产带来的超额收益。无形资产收益通过分成率的方法获得，即： 无形资产收益额=销售收入（利润）销售收入（利润）分成率（1—所得税率）　　 对于销售收入（利润）的测算已不是较难解决的问题，重要的是评估无形资产分成率。
　　既然分成对象是销售收入或销售利润，因而，就有两个不同的分成率。
　　收益额=销售收入销售收入分成率（1—所得税率）
　　　　　=销售利润销售利润分成率（1—所得税率）
　　销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 　　评估无形资产转让的利润分成率有多种方法。
　　1．边际分析法。
　　边际分析法的步骤是：
　　（1）对无形资产边际贡献因素进行分析：①开辟新市场，垄断加价的因素；②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本费用降低；③产品结构优化，质量改进，功能费用降低，成本销售收入率提高。
　　（2）测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额，并折现。
　　（3）按利润总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。
　　2．约当投资分成法

无形资产约当投资量=无形资产重置成本（1+适用成本利润率）
购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本（1+适用成本利润率） 　　确定无形资产约当投资量时，适用成本利润率按转让方无形资产总成本占企业（产品）超额利润的总额计算。没有企业的实际数时，按社会平均水平确定。确定购买方约当投资量时，适用的成本利润率，按购买方的现有水平测算。
　　（二）无形资产评估中折现率的确定
　　折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。折现率一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
　　（三）无形资产收益期限的确定
　　无形资产收益期或称有效期限，是指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。

第三节 无形资产评估的成本法

一、无形资产成本特性
　　无形资产成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。
　　（一）不完整性
　　（二）弱对应性
　　（三）虚拟性

二、无形资评估中成本法的应用
　　无形资产评估值=无形资产重置成本 成新率
　　（一）自创无形资产重置成本的估算
　　1．财务核算法。即按该无形资产实际发生的材料、工时消耗量，按现行价格和费用标准进行估算。即：
　　2．市价调整法。自创无形资产在市场有类似无形资产出售时，可按照无形资产市场售价确定，或按市场售价一的一般比率，由类似无形资产的市场销售价换算确定重置成本，可根据不同的评估目的确定其评估价值。
　　（二）外购无形资产重置成本核算的估算
　　1．市价类比法。在无形资产交易市场选择类似的参照物，再根据功能和技术先进性、适用性对其进行调整，从而确定其现行购买价格。购置费用可根据现行标准和实际情况核定。
　　2．物价指数法。它是以无形资产的账面历史成本为依据，用物价指数进行调整，进而估算其重置成本。计算公式表示为： 　　（三）无形资产成新率的估算
　　1．专家鉴定法。
　　2．剩余经济寿命预测法。

第四节 专利权和非专利技术的评估

一、专利权的特点及其评估目的
　　（一）专利权的特点
　　专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权或专有权。任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或出售使用该项专利制造产品，需事先征得专利权所有者的许可，并付给报酬。专利权一般包括发明专利、实用新型和外观设计。
　　1．独占性，也称排他性。
　　2．地域性。
　　3．时间性。
　　4．可转让性。
　　（二）专利权评估目的
　　专利权评估依专利权发生的经济行为，即特定目的确定其评估的价值类型和方法。不同情形下的专利权以及转让形式不同，价值类型也不一样，其评估方法的应用也有一定的差异性。就专利权而言，一般有两种情形：一种是刚刚研究开发的新专利技术，专利权人尚未投入使用就直接转让给接受方；另一种情形是转让的专利已经过长期的或一段时间的生产，是行之有效的成熟技术，而且转让方仍在继续使用。
　　专利权转让形式很多，但总的来说，可以分为全权转让（所有权转让）和使用权转让。使用权转让往往通过技术许可贸易形式进行，这种使用权的权限、时间期限、地域界线和处理纠纷的仲裁程序都是在许可证合同中加以确认的。
　　1．使用权限。
　　（1）独家使用权
　　（2）排他使用权
　　（3）普通使用权
　　（4）回馈转让权
　　2．地域范围。
　　3．时间期限。
　　4．法律和仲裁。

二、专利权评估程序
　　（一）证明和鉴定专利权的存在
　　（二）确定评估方法，搜集相关资料
　　（三）完成评估报告，并加以详尽说明

三、专利权的评估方法
　　（一）收益法
　　专利权划分为收入增长型专利和费用节约型专利。
　　收入增长型专利是指专利权应用于生产经营过程，能够使得生产产品的销售收入大幅度增大。增大的原因在于：
　　（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售，获得垄断加价利润；
　　（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额利润。
　　第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：
　　式中：R——超额收益；
　　　　　——使用专利权技术产品的价格；
　　　　　——不使用专利权技术产品的价格；
　　　　　Q——产品销售量（此处假定销售量不变）；
　　　　　T——所得税 。
　　第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：
　　式中：R——超额收益；
　　　　　——使用专利权技术产品的销售量；
　　　　　——未使用专利权技术产品的销售量；
　　　　　P——产品的价格（此处假定价格不变）；
　　　　　T——所得税率。
　　费用节约型的专利，是指专利权的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益：
　　式中：R——超额收益；
　　　　　——使用专利权技术后产品的单位成本；
　　　　　——未使用专利权技术的产品单位成本；
　　　　　Q——产品销售量（此处假定销售量不变）；
　　　　　T——所得税率。
　　（二）成本法
　　成本法应用于专利技术的评估，重要的在于分析计算其重置完全成本构成、数额以及相应的成新率。
　　1．研制成本。
　　（1）直接成本。
　　　材料费用
　　　工资费用
　　　专用设备费
　　　咨询鉴定费
　　　协作费
　　　培训费
　　　差旅费
　　　其他费用
　　（2）间接成本。
　　　管理费
　　　非专用设备折旧费
　　2．交易成本
　　评估分析和计算过程如下：
　　（1）确定评估对象。
　　（2）技术功能鉴定
　　（3）评估方法选择
　　（4）各项评估参数的估算
　　（5）计算评估值，做出结论。

四、非专利技术的特点
　　非专利技术，又系专有技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧，主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。
　　一般来说，企业中的某些设计资料、技术规范、工艺流程、配方等之所以能作为非专利技术存在，是根据以下特性判断：
　　1．实性性
　　2．新颖性。
　　3．价值性。
　　4．保密性。
　　另外，非专利技术与专利技术的区别表现在：
　　第一、非专利技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。
　　第二、非专利技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。
　　第三、专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。

五、影响非专利技术评估值的因素分析
　　（一）影响非专利技术评估值的因素分析
　　1．非专利技术的使用期限
　　2．非专利技术的预期获利能力。
　　3．分析非专利技术的市场情况。
　　4．非专利技术的开发成本。
　　（二）非专利技术的评估方法
　　1．运用成本法对非专利技术评估
　　第一步，分析鉴定图纸的使用状况。
　　第二步，估算图纸的重置完全成本。
　　第三步，估算图纸的贬值。
　　第四步，估算这些图纸的价值。
　　第五节 商标权的评估

第五节 商标权的评估

一、商标评估对象的确认
　　（一）商标及其分类
　　商标是商品的标记，是商品生产者或者经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。
　　商标的种类很多，可以依照不同标准予以分类。
　　1．按商标是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标。
　　2．按照商标的构成，可以划分为：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、气味商标、色彩商标、音响商标、立体商标等。
　　3．按商标的不同作用，可以分为商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标、证明商标等。
　　（二）商标权及其特点
　　商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。商标权是以申请注册的时间先后为审批依据，而不以使用时间先后为审批依据。商标权一般包括有排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权等。

二、商标权评估的程序
　　（一）明确评估目的
　　（二）向委托方搜集有关资料
　　（三）市场调研和分析
　　（四）确定评估方法，搜集确定有关指标
　　（五）计算、分析、得出结论，完成评估报告

三、商标权评估方法
　　（一）商标权转让的评估
　　（二）商标许可价值评估（商标使用权评估）

第六节 商誉的评估

一、商誉及其特点
　　商誉通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。
　　商誉具有如下特性：
　　1．商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。
　　2．商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
　　3．商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
　　4．商誉是企业长期积累起来的一项价值。

二、商誉评估的方法
　　（一）割差法
　　商誉的评估值=企业整体资产评估值—企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
　　（二）超额收益法
　　1．超额收益本金化价格法。超额收益本金化价格法是把被评估企业的超额收益经本金化还原来确定该企业商誉价值的一种方法，公式是： 　　或 式中：
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估价值之和100%　　2．超额收益折现法
　　其计算公式是：
　　式中：——第i年企业预期超额收益;
　　　　　R——折现率;
　　　　　N——收益年限;
　　　　　——折现系数。

三、商誉评估需要注意的几个问题
　　1．不是所有企业都有商誉，商誉只存在于那些长期具有超额收益的少数企业之中。
　　2．商誉评估必须坚持预期原则。
　　3．商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上。
　　4．商誉是由众多因素共同作用形成，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。
　　5．企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。
　　6．商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵
第七章 长期投资和递延资产评估

　　第一节 长期投资评估及其特点

　　一、期投资的概念及分类
　　（一）长期投资的概念
　　长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种。
　　（二）长期投资的分类
　　1．实物资产的长期投资。是指投资方以实物资产方式，包括厂房、机器设备、材料等作为资本投入或参与其他企业运营，或组成联营企业。
　　2．无形资产的长期投资。是指投资方以自身拥有的无形资产，如专有技术、商标、土地使用权等作为资本投入其他企业，组成联合企业。
　　3．证券资产的长期投资。是指通过证券市场购买其他企业的股票或债券（如国库券、企业债券和金融债券）等，以期达到投资于其他企业的目的。

　　 二、长期投资评估的特点
　　（一）长期投资的特点
　　从总的方面来看，长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值。
　　（二）长期投资评估的特点
　　长期投资评估的特点取决于长期投资的特点。
　　1． 长期投资评估是对资本的评估。
　　2． 长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估。

　　 三、长期投资评估程序
　　1． 明确长期投项目的有关详细内容。
　　2． 判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性。
　　3． 根据长期投资的特点选择合适的评估方法。
　　4． 评定测算长期投资，得出评估结论。

　　 第二节 有价证券投资的评估

　　 一、债券投资的评估
　　（一）债券及其特点　
　　债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。
　　按债券发行主体划分，可以归纳为以下三种：
　　1．政府债券。是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。一般包括国债券即中央政府债券、地方政府债券和政府担保债券。
　　2．公司债券。是企业所发行的，在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。
　　由于公司债券的风险较高，为了保证投资者的资金安全，很多国家的法律都对公司债券的发行进行一定的限制，一般体现在以下几个方面。
　　（1）对拟发行债券的公司进行信用评级。评定债券等级的主要依据，是发行公司的历史、业务范围、财务状况和经营管理水平。等级越高，资信水平越高，债券风险越小。
　　（2）求发行公司提供抵押品担保。
　　（3）对公司债券发行额进行限制，如果发行有担保的公司债券，债券总额不得超公司净资产额；如果发行无担保公司债券，一般不能超过公司净资产的１／２。
　　3．金融债券。是指银行及其他金融机构所发行的债券。
　　债券具有如下特点：
　　（1）收益稳定性。
　　（2）投资风险小。
　　（二）上市债券的评估
　　可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值；
　　（三）非上市债券评估
　　不能进入市场自由买卖的债券，无法通过市场取得现行市价，主要采用收益法进行评估。
　　1．每年（期）支付利息、到期还本的债券评估。每年（期）支付利息、到期还本的债券评估，采用有限期的收益法。其公式为：
　　式中：P——债券的评估值；
　　　　 ——债券的面值；
　　　　 ——债券在第i年的预期收益（利益）；
　　　　　r ——适用的折现率。
　　2．到期后一次性还本付息的债券评估。这类债券是指平时不支付利息，到期后连本带利一次性支付的债券。评估时，应将债券到期时一次性支付的苯利和折现求得评估值。其计算公式为：
　　式中：P——债券的评估值；
　　　　　F——债期时本金和利息之和
　　　　　n——评估基准日到债券还本付息期限；
　　　　　r——折现率。
　　关于本利和F的计算，应视债券利率是采用单利率计算或是复利率计算而定。
　　（1）采用单利率计算时， 可按下式计算：
　　式中：――债券面值或计算本金值；
　　　　　m――债券的期限或计算期限；
　　　　　r――债券利息率。
　　（2）采用复利率计算时，可按下列公式计算
　　式中，符号含义同上。

　　 二、股票投资的评估
　　（一）股票投资的特点
　　股票是股分公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明子公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。
　　股票的各类很多，按不同标准要以有以下分类：
　　（1）按票面是否记名，分为记名股票和无记名股票。
　　（2）按有无票面金额，分为面值股票和无面值股票。
　　（3）按股利分配必剩余财产分配顺序，分为普通股、优先股和后配股。
　　（4）按股标是否上市面上，分为上市股票和非上市股票。
　　（5）按投资主体不同，可分为国家股、法人股、个人股和外资股。
　　股票不仅种类多，而且有多种价格，包括：
　　（1）票面价格
　　（2）发行价格
　　（3）账面价格
　　（4）清算价格
　　（5）内在价格
　　（6）市场价格
　　（二）上市股票的评估
　　上市股票是批企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。在交易正常条件下，股票的市场价格基本上可以作为评估股票的依据。其计算公式为：
　　（三）非上市股票的评估
　　1．优先股的评估。其公式为：
　　式中：Ｐ――优先股的评估值；
　　　　 Ｒi――第i年的优先股收益；
　　　　　 r――折现率；
　　　　　 A――优先股的等额股息收益。
　　如果上市优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，此类优先股可按照下列公式评估：
　　式中：Ｐ――评估值；
　　 　　Ａi――持有其第i年的定额股息
　　　 R n+1――转让市价
　　2．普通股的评估。　
　　（1） 固定红利模型。用公式表示为：
　　式中：Ｐ――股票评估值；
　　　　 Ｄi――下一年的红利额；
　　　　　 r――折现率或资本化率。
　　（2）红利的增长模型。其计算公式为：
　　式中：P——股票的评估值；
　　　　——下一年股票的股利额；
　　　　　r——折现率；
　　　　　g——增长比率。
　　（3）分段式模型。该模型是针对前两种模型过于极端化，对具有很大风险的股票市场来说，很难被人们所接受。分段式模型正是避免上述永久折现法的各种缺点而产生的。

　　 第三节 股权投资的评估
　　
　　 一、股权投资的形式
　　企业以直接投资形式进行股权投资，主要是由于组建联企业，合资经营企业或合作经营企业等而进行的投资。
　　通过协议或合同，规定了投资方和被投资方的权利、责任和义务，以及投资收益的分配形式，比较常见的有：
　　1．按投资方投资额占被投资企业实收资本的比例，参与被投资企业净收益的分配。
　　2．被投资企业的销售收或利润的一定比例提成。
　　3．按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。
　　
　　 二、股权投资的评估方法
　　对于股权投资，无论采取什么样的收益分配形式，其评估方法一般都应选用收益法。
　　对全资企业和控股企业的直接投资，应对被投资企业进行整体评估。
　　对非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估。
　　对投资份额很小，或直接投资发生时间不长，被投资企业资产账实基本相符的，则可根据核实后的被评估企业经过注册会计师审计的资产负债表上的净资产数额，再根据投资方应占的份额确定评估值。

　　 第四节 递延资产的评估

　　 一、递延资产及其确认
　　递延资产是指不能计入当期损益，应当在以后若干会计年度内分期摊销的各项费用支出，包括开办费、租入固定资产的改良支出，公司新股发行费、产品开发费用等。
　　递延资产属预付费用性质，收益期滞后，其本身没有交换价值，不可转让，一经发生就已消耗，但能为企业创造示未来效益，并从未来收益的会计期间抵补各项支出。只有当它赖以依存的企业发生产权变动时，才有可能涉及到企业递延资产的评估。
　　就资产评估的角度，特别是从潜在的投资者的角度，来看待这些在评估基准日以前业已发生的预付性质的费用，它的价值并不取决于它在评估基准日前业已支付了多少数额，而是取决于它在评估基准日之后能够为企业新的产权主体带来多大的利益。所以只有它能为新的产权主体形成某些新资产和带来经济利益的权利的时候，才能成为资产评估的对象。

　　 二、递延资产的评估方法
　　递延资产评估的根本标准是在评估基准日后，只有能为新的产权主体产生利益时，才能界定为递延资产的评估对象。对递延资产进行评估，其主要依据有三个。
　　1．递延资产未来要产生效益的时间，应作为对其评估的主要依据。
　　2．递延资产在未来单位时间内（每年、月）可产生的效益或可节约的货币支出额，
　　取决于递延资产发生时预付费用的数额、预付费用取得某项服务权利持续的时间和评估基准日后该项服务权利尚剩余的时间。
　　3．递延资产在评估基准日后所能产生的效益，是否需要考虑其货币时间价值，主要应根据新的产权主体在未来受益期的长短。

第八章 流动资产评估

　　第一节 流动资产的特点和评估程序

　　一、 流动资产的内容及其特点
　　流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
　　流动资产的特点主要表现在：
　　第一、周转速度快。
　　第二、变现能力强。
　　第三、形态多样化。

　　二、流动资产评估的特点
　　流动资产评估特点主要是：
　　１．流动资产评估是单项评估，它是以单项资产为对象进行的资产评估。
　　２．必须选准流动资产评估的基准时间。
　　３．既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。
　　４．流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值
。

　　三、流动资产评估的程序
　　1．确定评估对象的评估范围。
　　2．对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。
　　3．对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。
　　4．合理选择评估方法。
　　5．评定估算流动资产，出具评估结论。

　　第二节 实物类流动资产的评估

　　实物类流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等，实物类流动资产评估的重要内容。

　　一、材料评估
　　企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
　　库存材料包括各种主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、包装物、低值易耗品等。
　　1．近期购进库存材料的评估。近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。评估时，可以采用成本法，也可以采用市场法。
　　评估时对于购进时发生运杂费的处理，如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时则可以不考虑运杂费。
　　2．购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估。对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
　　（1）．进时间早，市场已经脱销，没有准确市场现价的库存材料评估。这类材料的评估，可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；也可以在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；还可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。
　　（2）．超储积压物资的评估。超储积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的那部分资产。由于长期积压，时间较长，可能会因为自然力作用和保管不善而造成使用价值的下降。对这类资产的评估，首先应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值。
　　（3）.低值易耗品的评估
　　低值易耗品种类很多，为了评估需要，可以对其进行分类。分类方法有两种：
　　按低值易耗品用途分类，可以分为以下几类：一般工具、专用工具、替换设备、管理用具、劳动保护用品、其他。
　　按低值易耗品使用情况分类，可以分为两类：一是在库低值易耗品，二是在用低值易耗品。
　　在库低值易耗品的评估，可以根据具体情况，采用与库存材料评估相同的方法。
　　在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：
　　在用低值易=全新成*成新率
　　3.评估方法
　　（一） 成本法
　　（1）.按价格变动系数调整原成本。对生产经营正常、会计核算水平较高的企业在制品的评估，可参照实际发生的原始成本和资料到评估日止市场价格变动情况，调整成重置成本。评估的方法是：
　　（a）对被估在制品进行技术鉴定，将其中超出正常范围的不合格在制品成本从总成本中剔除。
　　（b）分析原成本，将非正常的不合理费用人总成本中剔除。
　　（c）分析原成本中材料从其生产准备开始到评估日止市场价格变动情况，并测算出价格变动系数。
　　（d）分析原成本中的工资、燃料、动力等制造费用从开始生产到评估日，有无大的变动，是否作了调整，并测算出调整系数。
　　（e）根据技术鉴定、原始成本的分析及价格变动系数的预算，调整成本，确定评估值，必要时还人从变现的角度修正评估值。
　　（2）.按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。即按重置同类资产的社会平均成本确定被估资产的价格。用这样的方法对在制品等进行评估需要掌握以下资料：
　　（a）被估在制品的完工程度；
　　（b）被估在制品有关工序的工艺定额；
　　（c）被估在制品耗用物料的近期市场购买价格；
　　（d）被在制品的合理工时费率（这个数据要采用正常情况下生产经营政党情况下的工时费率）
　　计算评估的基本公式： 　　（3）.在制品的完工程度计算评估值。因为在制品的最高形式为产成品，因此，计算确定在制品评估值，可以在计算产成品重置成本基础上，按在制品完工程度计算确定在制品评估值，计算公式为；
　　（二）市场法
　　（4）.产成品及库存商品的评估
　　（一）成本法
　　（a）.当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时，可以直接按产成品账面成本确定其评估值，计算公式为：
　　（b）.当评估基准日与产成品完工时间相距较远，制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值可按下列公式计算：
　　（二）市场法
　　这种方法是指按不含价外税的可接爱市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法。

　　第三节 债权类及货币类流动资产的评估

　　债权类流动资产包括应账款、预付账款、应收票据、短期投资及其费用（如待摊费用）等；货币料流动资产包括现金和各项存款。

　　一、 应收账款及预付账款的评估
　　对预计坏账损失定量分析的方法有：
　　１．坏账估计法。
　　２．账龄分析法。即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。一般来说，应收账款账龄越长，坏账损失的可能性越大。

　　二、应收票据的评估
　　应收票据评估可采取下列两种方法：
　　1．按本金加利息确定。
　　2．按应收票据的贴现值计算。

　　三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估
　　（一） 待摊费用的评估
　　待摊费用是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。
　　对于待摊费用的评估，原则上应按其形成的具体资产价值来确定。
　　（二） 预付费用的评估
　　预付费用之所以作为资产，是因为这类费用在评估日之前企业已经支出，但在评估日之后才能产生效益。
　　预付费用的评估主要依据其未来可产生效益的时间。如果预付费用的效益已在评估日前全部体现，只因发生的数额过大而采用分期摊销的办法，这种预付费用不应在评估中作价。只有那些在评估日之后仍将发挥作用的预付费用，才是评估的真正对象。
　　（三） 短期投资的评估
　　短期投资的目的是企业利用正常营运中暂时多余的资金，购入一些不是企业本身业务需要但能随时变现的有价证券。短期投资中对于公开挂牌交易的有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；不能公开交易的有价证券，可按其本金加持有期利息计算评估值。

　　四、现金和各项存款的评估


  
第九章 企业整体资产评估

　　第一节 企业整体资产评估的特点
　　一、企业整体资产评估的含义
　　整体资产是相对于单项资产而言的。对于单台、单件资产的评估，称为单项资产评估。如果把由多个或多件单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象的评估，则为整体资产评估。企业整体资产评估是指将由多种单项资产组成的资产组成的资产综合体的综合获利能力，即企业所具有的整体获利能力作为评估对象，运用科学的评估方法进行的综合性价值评估。
　　企业整体评估的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业获利能力作为特殊商口进的评估。评估的最终价值是其整体资产价值的体现，既包括有形资产的价值，也包括无形资产（可确指的无形资产和不可确指的无形资产）的价值，是企业资产在现实条件下的资本化价值。
　　根据具体情况，评估的整体价值可以有以下几种类型：
　　（1）企业总资产价值；
　　（2）企业净资产价值；
　　（3）企业普通股价值；
　　（4）其他；
　　无论评估何种类型的价值，都是建立在对企业资产综合性获利能力的基础上。因此，股份制企业整体评估须具备的条件为：
　　（1）评估的对象只能是资产综合体；
　　（2）评估的价值只能是企业整体获利能力（或预期收益）的资本化。

　　二、企业整体资产评估与企业构成要素的单项评估汇总的区别和联系
　　（一）企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的区别
　　1．两种评估确定的评估价值的含义是不相同的。
　　2．两种评估所确定的评估价值的价值量一般是不相等的。
　　　 企业整体资产评估价值=各单项资产评估价值之和+商誉
　　3．两种评估所的反映的评估目的是不相同的。
　　（二） 企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业资产评估价值联系
　　从单项资产评估汇总确定企业资产评估价值的角度来说，企业资产数量越多，质量越高，评估值越高。而资产的数量、质量则是决定企业获利能力的重要因素。

　　第二节 企业整体资产评估的范围与评估程序
　　企业整体资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：其一是企业资产范围的界定；其二是企业有效资产的界定。我们把上述两个层次的评估范围界定长江之为企业整体评估的一般范围和具体范围。

　　（一）企业整体资产评估的一般范围
　　一般范围变即企业的资产范围。在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：
　　首先，企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。
　　其次，企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。
　　最后，涉及国有资产的企业资产评估，可参照其评估立项书中划定的范围。

　　（二）企业整体资产评估的具体范围
　　具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。
　　在具体划定企业整体资产评估的具体范围时应注意以下两点：
　　首先，对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。
　　其次，在产权界定范围内，若企业中明显地存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业评估的具体范围，以避免造成委托人的权益损失。
　　企业整体资产评估一般可以按下列程序进行。
　　（1）明确评估的目的和评估基准日
　　（2）明确评估对象
　　（3）制定比较详尽的评估工作计划
　　（4）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善。
　　（5）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评估估处资产价值
　　（6）讨论和纠正评估值
　　（7）产生结论，完成资产评估报告

　　第三节 企业整体资产评估的收益法
　　一、企业整体资产评估中收益法的应用形式
　　收益法应用于企业整体评估的形式有两种：
　　1．年金资本化法。其计算公式表示为：
　　式中：p——企业整体资产评估值；
　　　　　A——企业年收益；
　　　　　R——本金化率。
　　2． 分段法。计算公式为：
　　式中：P——企业评估值；
　　　　 ——未来各年度收益额；
　　　　　——折现率；
　　　　　——资本化率。

　　二、企业整体评估就考虑的因素
　　一般地说，在评估时，主要应考虑以下三个方面的因素。
　　（一）企业全部资产价值
　　（二）企业的获利能力
　　（三）企业的外部环境

　　三、企业整体资产评估中的财务分析
　　（一）企业的偿债能力
　　1．流动比率。计算公式为：
　　一般情况下，流动资产对流动负债以2：1为宜。
　　2．速动比率。计算公式为：
　　一般情况下，速动比率以1：1为宜。
　　3．资产负债率。计算公式为：
　　资产负债率不得超过70%。
　　（二）企业运营能力
　　1．存货周转率。
　　（1）存货周转次数。计算公式为：
　　式中， 　　（2）存货周转天数，也称存货周转期。计算公式为：
　　或 =  
　　2．应收账款周转率。
　　（1）应收账款周转次数。计算公式为：
　　式中：
　　（2）应收账款周转天数，计算公式为：
　　或 =
　　（三）企业盈利能力
　　1．投资报酬率。
　　（1）资产报酬率，计算公式为：
　　（2）净资产利润率。计算公式为：
　　2．销售利润率。主要有下列几项指标：
　　（1）销售毛利率。计算公式为：
　　（2）销售净利率。计算公式为：
　　3．每股利润。计算公式为：
　　4．每股股利。计算公式为：
　　5．市盈率。计算公式为：
　　四、企业收益及其预测
　　在具体界定企业收益时应注意以下几个方面。
　　1．不归企业权益主体所有的企业纯收入不能作为企业评估中的企业收益，如税收，不论是流转税，还是所得税。
　　2．凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，可视同企业收益，无论是营业收支、资产收支，还是投资收支，只要形成净现金流入量，就应视同收益。
　　（二）净利润与现金流量的关系
　　净利润与现金流量在数量上的差异及原因在于：在企业的整个存续期间内，其净利润与现金流量在数额上是相同的，但在某一会计期间，金额上则会有差别。

　　 五、折现率和资本化率的估算
　　（一）折现率和资本化率确定的原则
　　1．折现率和资本化率应不低于安全利率。
　　2．折现率和资本化率应与收益额口径保持一致。
　　3．折现率和资本化率应参考同行业平均收益率而定。
　　（二）折现率和资本化率的估算方法，通常可以采用下列公式计算：
　　风险报酬率的估算方法主要有两种：一是β系数法；一是风险累加法。
　　1．β系数法。企业风险一般包括系统风险和非系统风险。
　　β系数是反映某种股票随市场波动的趋势，如果某种股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票，　β=1；若β<1，如β=0.5，则这种股票的变动性只相当于市场变动性的一半，该种股票的风险只相当于平均风险的一半；若β>1，说明该种股票风险高于社会平均风险。
　　β系数法的思路是：社会平均收益率中包括无风险报酬和风险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报酬率即为社会风险报酬率，有β系数乘以社会风险报酬率，即为适用于被评估企业整体评估的风险报酬率。计算公式为： 　　 式中：——被评估企业风险报酬率；
　　　　　——社会平均收益率；
　　　　　——无风险报酬率。
　　2．风险累加法，企业在其经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战。将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对回报率的要求加以量化并累加，也可以得到企业的风险报酬率。用公式可表示为：
折现率或资本化率也可以选用加权平均资本成本模型估测。该模型可以表示为：

　　第四节 企业整体资产评估的其他方法
　　一、成本加和法
　　二、市盈率乘数法

第十章 资产评估报告

　　第一节 资产评估报告的基本内容

　　一、资产评估报告的特点
　　资产评估报告是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、价值类型、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。
　　编定评估报告的目的是：
　　评估机构通过简明扼要的文字描述，介绍他们对受托资产进行评估的目的、所依据的前提条件、计价的依据、程序和方法及其评估结果，向委托方简要报告履行评估委托合同或协议的情况，委托方如无异议，评估服务工作即可结束，委托方应按事先签订的委托合同协议向评估机构支付评估费用。
　　从资产评估管理机构的角度看，由于资产评估报告在一定程度上反映了评估机构的工作质量好坏和工作水平的高低，因此评估报告又是评估管理机构对评估机构进行资格审查和日常监督管理的手段之一。

　　二、资产评估报告的基本内容
　　（一）资产评估报告正文的基本内容
　　1．资产评估机构。
　　2．委托方及资产占有方。
　　3．评估目的。
　　4．评估范围和对象。
　　5．评估过程。
　　6．评估原则。
　　7．评估依据。
　　8．评估基准日。
　　9．评估结果。
　　10．评估结果有效期。
　　11．评估基准日后的调整事项。
　　12．评估结果有效的其他条件。
　　13．资产评估报告书的使用范围。
　　14．其他需要说明的问题。
　　15．评估报告提出日期。
　　16．资产评估机构法人代表、两名以上注册资产评估师签名，资产评估机构盖章。
　　（二）资产评估报告附件的内容
　　具体内容包括如下方面：
　　1．关于《资产评估报告书附件》使用范围的说明。
　　2．各基资产负债的评估结果清单。
　　3．资产评估资格证书复印件。
　　4．能够表明经济情形涉及资产范围、对象和生产经营单位的文件资料。
　　5．房屋建筑物、土物使用权及其他重要资产的产权证明文件，包括房屋所有权证和土地使用权证，或规划图、开工证明、征地许可证等能表明产权归属的文件。
　　6．其他必要的文件资料。

　　第二节 资产评估报告的编制
　　编定资产评估报告时应遵循如下基本要求：
　　1．实事求是。
　　2．内容全面、准确而简练。
　　3．报告要及时。
　　评估人员就按下列步骤进行评估报告的编制：
　　1．评估资料的分类整理。
　　2．评估资料的分析讨论。
　　3．评估资料的汇总和评估报告的编排。
　　4．评估报告先由项目经理（或负责人）审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。

　　第三节 资产评估报告的分析和利用
　　（一）资产评估报告分析的目的
　　国有资产管理者对资产评估及资料进行分析的目的主要有以下两点：
　　1．了解评估机构从事评估工作的能力。
　　2．了解评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。
　　（二）资产评估报告的分析任途径
　　1．对评估报告进行书面逻辑分析。
　　2．对评估中运用的市场住处资料进行对比分析。
　　3．对评估计算表格的分析。
　　（三）客户对评估报告的利用
　　客户对资产评估报告的利用和要求：
　　1．作为产权交易作价的基础材料。
　　2．作为企业进行会计记录的依据，一般是指为满足会计核算需要进行的评估，评估的报告及各类明细评估表格中的在关数据可作为会计进行账簿登记的依据。
　　3．作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料。
　　4．作为支付评估费用的依据。
　　（四）资产评估管理机构对评估报告的利用
　　1．可作为国有资产管理了门对评估结果确认或不予确认的依据。同时也可以作为上级部门检查工作或发生纠纷备查使用。
　　2．可作为一种动态资料，便于国有资产管理部门随时掌握评估工作动态，了解评估机构的工作情况和工作质量，便于对评估机构的监督管理。
　　3．作为研究、分析、完善和改进评估工作的资料，同时也可采集其中有用的价格信息资料。