一、单项选择题
1 ．以下属于土地增值税征收范围的是（）。
A ．国家出让土地使用权
B ．房地产的代建房行为
C ．以房地产抵债而发生房地产权属转让
D ．以房地产进行投资、联营
2 ．下列应缴纳上地增值税的行为有（)
A ．用房地产作抵押
B ．代建房取得收入
C ．房地产商销售住宅楼
D ．清产核资房地产评估增值
3 ．财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得上地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的（）计算扣除。
A . 5 % B . 5 ％以内 C . 10 % D . 10 ％以内
4 ．凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的（）计算扣除。
A . 5 % B . 5 ％以内 C . 10 % D . 10 ％以内
5 ．企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000 万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5 % ；该企业允许扣除的房地产开发费用为（）。
A . 400 万元 B . 350 万元 C . 650 万元 D . 750 万元
6 ．某单位转让一幢1980 年建造的公寓楼，当时的造价为600万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1800 万元，成新度折扣率为7 成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）。
A ．600万元 B . 1260 万元 C . 1800 万元 D . 1200 万元
7 按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照( )
A ．税务部门估定的价格扣除
B ．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C ．房地产评估价格扣除
D ．房地产原值减除30 ％后的余值扣除
8 ．某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为40 万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60 万元。，该公司应缴纳的土地增值税为（）。
A . 180 万元 B . 240 万元 C . 300 万元 D . 360 万元
9 ．按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税
A，5 % B . 10 % C . 20 % D . 25 %
10 ．因城市实施规划的需要，纳税人自行转让原房地产的，其土地增值税（）。A．免征 B . 减半征税 C ．先征后退 D ．照章征税
11 ．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用（）年的住房，经向税务机关申报核准，土地增值税可减半征收
A . 1 年以上3 年以下 B . 3 年以上5 年以下
C . 5 年以上10 年以下 D . 10 年以上
12 ．根据上地增值税暂行条例的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的（）内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
A . 5 日 B . 7 日 C . 10 日 D . 15 日
13 . 个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（）
A ．纳税人居住地 B ．纳税人户口所在地
C ．办理房地产过户手续所在地 D ．房地产坐落地
二、多项选择题
1 ．判定是否属于土地增值税征税范围的标准有（）。
A ．土地所有权是否为国有
B ．土地使用权及地上建筑物和附着物的所有权是否转让
C ．土地使用权及地上建筑物和附着物的所有权的转让是否有偿
D ．上地使用权及地上建筑物和附着物的所有权的转让是否取得货币收入
2 ．下列各项中属于土地增值税征税范围的有（）。
A ．出让国有土地使用权 B ．城市房地产的出租
C ．转让国有土地使用权 D ．城市企业房地产的交换
3 ．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。
A ．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B ．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C ．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D ．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
4 ．下列项目不属于土地增值税征税范围的有（）。
A ．以收取出让金的方式出让国有土地使用权
B ．以继承方式转让房地产
C ．以出售方式转让国有土地使用权
D ．以收取租金的方式出租房地产
5 ．下列属于房地产开发费用的项目有（）
A ．房地产开发公司职工工资
B ．房地产转让的过户手续费
C ．房地产销售费用
D ．房地产开发项目贷款利息
6 ．计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（）。
A . 10 年以上的借款利息
B ．境外借款利息
C ．超过国家的有关规定上浮幅度的部分
D ．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
7 ．可以扣除的与转让房地产有关的税金包括（）。
A ．营业税 B ．印花税 C ．城建税 D ．教育费附加
8 ．纳税人转让房地产，有（）情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A ．隐瞒、虚报房地产成交价格
B ．因偷税被税务机关给予二次行政处罚
C ．房地产成交价格在l 亿元以上
D ．提供扣除项目金额不实
9 ．根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（）。
A ．以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B ．个人以房地产进行交换的
C ．被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D ．以房地产抵债而发生房地产权属转让的
10 ．下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的是（）。
A ．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B ．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地税务机关申报纳税
C ．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D ．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
11 ．以下应征上地增值税的项目有（）。
A ．取得奥运会占地的拆迁补偿金
B ．将－项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业
C ．被兼并企业将房产转让到兼并企业中
D ．房地产开发商销售楼房
三、判断题
1 ．对于违法将集体土地转让的情况，应由有关部门进行处理，不属于土地增值税的征税范围。（）
2 ．土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（）
3 ．土地增值税采用四级超率累进税率。（）
4 ．土地增值额越大，增值额占扣除项目比率越高，计算土地增值税适用税率税率越高。（）
5 ．某学校转让一幢造价600 万元的旧办公楼，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价1500万元，成新度折扣率为七成，则评估价格为1050 万元。（）
6 ．转让旧建筑物的重置成本价需企业评估确定，并报税务机关备案。（)
7 ．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除（)
8 ．刘某在恒富小区花费40 万元购置了新居室后，欲将原居住8 年的约18 平方米的旧房卖出，经评估，此房价值15万元因此房临街，最终以25 万元售出。按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。（)
9 ．增值额未超过扣除项目金额20 ％的房地产开发项目，免征土地增值税口（)
10 . 房产所有人将自己拥有的房地产无偿赠予他人，不需缴纳土地增值税。（)
11 ．因城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税（)
12 ．纳税人建造普通标准住宅出售的，可免征土地增值税。( )
四、计算题
1 . 某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收人5000 万元，综合楼销售收入18000 万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营业税税额的3% ，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000 万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4 。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18% ；综合楼开发成本为6000 万元。此外，该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10％。
要求：请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。
2 ．某房地产开发公司与某单位于2033 年3 月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入13000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5 % ，城建税税率为营业税额的7 % ，教育费附加征收率为营业税额的3 % ，印花税税率为5 ％。）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投人房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10% ，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
基础练习题参考答案及解析
一、单项选择题
1 . C。土地增值税是对转让国有土地使用地权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。上地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权且地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。C 项为正确答案。
2 . C 。用房地产作抵押，抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满视该房地产是否转移占有来确定是否征收土地增值税：代建房取得收入属于劳务收入性质，没发生房地产权属的转移，不缴纳土地增值税。房地产商销售住宅楼，应缴纳土地增值税。清产核资房地产评估增值，未发生房地产权属的转移，不缴纳土地增值税，
3 . B。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5 ％以内计算扣除。
4 . D 。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10 ％以内计算扣除。
5 ． C 。该企业允许扣除的房地产开发费用为（400－100 )+( 1000 + 6000 )×5 % = 650 （万元）。
6 . B 。既然使用评估的方法，就用评估价乘以成新度折扣率计算评估价格＝1800×70 % = 1260 万元
7 . C 。由税务部门根据房地产评估价格扣除。
8 . B 。土地增值额＝转让收入－扣除项目金额＝1000－[50 + 200 + 40 + 60 + ( 50 + 200 )×20 ％]＝600 （万元），扣除项目金额＝4O0 （万元），增值额与扣除项目之比＝600 ÷ 400 = 150 % ，应纳土地增值税＝600×50 ％－400×15％＝240 （万元）。
9 . C 。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 ％的，免征土地增值税。
10 . A 。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要是指因城市实施规划、国家建设的需要，政府批准征用或由纳税人转让原房地产的。
11 . B。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：居住满5 年或5 年以上的，免征；居住满3 年未满5 年的，减半征税；居住未满3 年的，按规定计征土地增值税。
12 . B 。根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供相关合同资料。
13 . C 。土地增值税原则上在房地产所在地纳税，但本题所述情况中，税法具体规定为在办理过户手续所在地纳税。
二、多项选择题
1 . ABC 。土地增值税征税范围的界定要注意以下三个标准：转让土地使用权的土地是否为国有土地；土地使用地权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；对于房地产权属虽转让，但未取得收入的行为（如继承），不属于增值税的征收范围。
2 . CD 。土地增值税的征税范围并不包括国有土地使用权的出让；城市房地产的出租没有发生房屋产权、土地使用权的转让，不是土地增值税的征税范围；转让国有土地使用权是土地增值税的征税范围；城市企业房地产的交换，交换双方取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围
3 . AB 。以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。
4 . ABD。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收人的行为。
5 ． CD。房地产开发费用的项目包括管理费用、财务费用和销售费用，A 、B 不属于这三项。
6 . CD 。财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
7 . ABCD 。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加3 % ，也可视同税金予以扣除需要明确的是：房地产开发企业按照《 施工、房地产开发企业财务制度》 有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据听载金额的0.5 ％贴花）允许在此扣除。
8 . AD 。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
9 . AC。以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业，暂免征收土地增值税，待投资联营企业将上述房地产再转让的时候计征土地增值税：个人以房地产进行交换的，既发生了权属转移，又取得了实物收入，应征土地增值税被兼并企业的房地产转让到兼并企业暂免征收土地增值税：以房地产抵债而发生房地产权属转让的，既发生了权属转移，又取得了资金或其他收入，属于土地增值税的征税范围
10 . AD。 纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
11 . BD 。被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税；土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税。
三、判断题
1 ．×。应补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳人土地增值税的征税范围；
2 ．×。土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。
3 ．√。土地增值税的税率表示要求考生掌握的内容。
4 ．√。土地增值税实行四级超率累进税率二增值额越大，增值额占扣除项目比率越高，税率越
5 ．√。该企业转让房产的评估价格＝1500 ×70 ％＝1050 （万元）。
6 ．× 。转让旧建筑物的重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。
7 ．× 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除、
8 ．√个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房的，经向税务机关申报批准，凡居住满5 年或5 年以上的，免予征收土地增值税。
9 ．× 本命题缺少一个关键条件—纳税人建造普通住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20 ％的房地产开发项目，免征土地增值税。
10 ．×。根据土地增值税的优惠内容，免征土地增值税的赠与仅包括（1）赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
11 ．√。考核对国家征用收回的房地产的税收优惠的一种特殊情况。
12 ．√ 。必须是增值额未超过扣除项目金额20 ％的普通标准住宅才可免缴土地增值税。
四、计算题
1 ．【 答案】
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 ％的，免征土地增值税。
（2）计算综合楼应纳土地增值税
① 计算扣除项目金额
取得土地使用权支付的金额二2000×( 1－1/4 ）＝1500（万元）
支付开发成本＝6000 （万元）
扣除税金＝18000×5%×( l + 7 % + 3 % ) = 990 （万元）（其中5 ％的营业税，教育费在营业税金的基础上征7 % ，教育费附加征3 % )
开发费用计提＝( 1500 + 6000 )×10 %＝750 （万元）
加计扣除费用＝( 1500 + 6000 )×20 %＝1500 （万元）
扣除项目金额＝1500 + 6000 + 990 + 750 + 1500＝10740 （万元）
② 增值额：18000－10740＝7260 （万元）
③ 增值额占扣除项目的比率＝7260÷1 0740×100 %＝67.6 %
④ 应缴土地增值税＝7260×40 ％－10740×5 ％＝2904－537＝2367 （万元）
2 ．【 答案】
（1）确定转让房地产的收入，转让收入为13000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额
① 取得土地使用权所支付的金额为3000万元
② 房地产开发成本为4000万元
③ 房地产开发费用为：
( 3000＋4000)×10 %＝700（万元）
④ 与转让房地产有关的税金为
l3000×5 % + 13000×5 %×( 7 % + 3 % )＝715 （万元）
③ 从事房地产开发的加计扣除为：
( 3000＋4000 )×20 %＝1400（万元）
⑥ 转让房地产的扣除项目金额为：
3000＋4000＋700+ 715 + 11400＝9815 （万元）
（3）计算转让房地产的增值额
l3000－9815＝3185 （万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率
3185÷9815＝32 %
（5）计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税税额＝3185×30 %＝955.5 （万元）
