会计及税收若干实务问题探析3

  问题三：A公司原有办公房1000平方米，账面原值为800万元，累计折旧300万元。B房地产开发商对该区域进行开发，于2001年1月1日与A公司签定回迁协议，此时该办公房评估价为700万元。回迁时仍给A公司1000平方米办公房，另补差现金100万元。2002年11月30日A公司取得回迁后的房产权属证明并搬入办公，同时收到补差100万元。2002年11月30日该新办公房价值1000万元。该业务如何做会计处理？（不考虑相关税费）






　　试析：《企业会计制度》和《企业会计准则——固定资产》目前尚未专门就回迁方式取得的固定资产的计价方法作出规定，在实务操作中主要有以下两种计价方法：






　　第一种：参照《企业会计准则——非货币性交易》，即在A公司收到补价的情况下，因收到的补价100万元占换出资产公允价值即700万元的比例为14.29％，低于所规定的25％，这一交换行为属于非货币性交易。新办公房的入账价值和回迁业务应确认的收益为：






　　换入资产人账价值=换出资产账面价值-（补价/换出资产公允价值）×换出资产账面价值+应支付的相关税费=（800-300）-（100/700）x500=428.57（万元）






　　应确认的收益=补价-（补价/换出资产公允价值）×换出资产账面价值=100-（100/700）×（800-300）=28.57（万元）






　　会计分录：






　　借：固定资产——新办公房　　　　　428.57万元


　　　　银行存款　 　　　　　　　　　　　　　100.00万元


　　　　贷：固定资产——旧办公房　　　　　　 500.00万元


　　　　　　营业外收入　　　　　　　　　　　　28.57万元






　　第二种：按上述方法计价，A公司新办公房未能反映其真实价值，也未准确反映回迁业务获得的收益。假设A公司不选择回迁，可获得比原办公房净值高得多的现金补偿，故将回迁视同出让账面价值为500万元的原有办公房，然后受让价值为1000万元的新办公房和100万元的补价。由此形成的差价600万元即是A公司回迁业务取得的营业外净收入，根据回迁协议及收到现金、房产权属证，A公司作会计分录如下：






　　借：固定资产——新办公房　　　　1000 万元


　　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　100 万元


　　　　贷：固定资产——旧办公房 　　　　　　　500万元


　　　　　　营业外收入　 　　　　　　　　　　　600万元